Te dispones a vender una casa heredada o a pedir una hipoteca y surge el problema: según el Catastro la parcela tiene 200 m², pero según el Registro de la Propiedad solo tiene 120 m². Esta discrepancia, conocida como defecto o exceso de cabida, puede paralizar una compraventa o la concesión de un préstamo.
En Red IBERIA te explicamos cómo legalizar esos metros «fantasma» y qué procedimientos existen para que la realidad física y la registral coincidan de una vez por todas.
¿Por qué mi casa tiene menos metros en el Registro?
Antiguamente, las mediciones no eran exactas y se declaraban los metros «a ojo» o de forma aproximada para pagar menos impuestos. Con la llegada de la cartografía digital y la coordinación Catastro-Registro, estas diferencias han salido a la luz, obligando a los propietarios a regularizar la situación.
Procedimientos para rectificar la superficie
Dependiendo de la diferencia de metros, el camino legal cambia radicalmente:
1. Rectificación directa (Diferencia menor al 5%)
Si la diferencia entre lo que dice el Registro y la realidad es inferior al 5%, el Registrador puede inscribir la nueva medida directamente con una simple manifestación en la escritura, siempre que no existan dudas sobre la identidad de la finca.
2. Certificado Técnico y Acta Notarial (Diferencia entre el 5% y el 10%)
Si la diferencia está en este rango, necesitarás un certificado de un técnico competente (arquitecto o topógrafo) y, en ocasiones, la tramitación de un expediente ante Notario que verifique que no estás invadiendo la finca del vecino.
3. El Expediente de Dominio (Diferencia superior al 10%)
Este es el caso más complejo y «nicho». Cuando la diferencia es superior al 10% de la superficie inscrita, la ley sospecha que estás intentando registrar una porción de terreno que no te pertenece.
- Procedimiento: Se regula en el Art. 201 de la Ley Hipotecaria.
- Notificación a colindantes: El Notario debe notificar individualmente a todos los vecinos de las fincas colindantes. Si uno solo se opone, el expediente se paraliza y hay que ir a juicio (procedimiento declarativo).
[Image: Infographic showing the 5%, 10% and +10% rules for land area rectification]
El papel crucial de la Representación Gráfica Georreferenciada (GML)
Desde la reforma de 2015, ya no valen solo las palabras. Para inscribir un exceso de cabida, es obligatorio aportar un archivo GML.
- Es un archivo informático que contiene las coordenadas exactas de los límites de tu propiedad.
- Debe ser validado por el Catastro mediante un Informe de Validación Gráfica (IVG) positivo antes de llegar al Registro.
¿Cuánto cuesta este proceso?
No es un trámite barato debido a la suma de profesionales implicados:
- Topógrafo/Arquitecto: Por la medición y el archivo GML (aprox. 300 € – 600 €).
- Notaría: Por el acta o expediente (aprox. 150 € – 400 €).
- Registro de la Propiedad: Aranceles según el valor de la finca.
- Impuestos: ¡Ojo! Hacienda puede considerar que ese exceso de cabida es una «adquisición» y reclamarte el Impuesto de Transmisiones (ITP) sobre el valor de esos metros nuevos.
La importancia de tener los papeles «en regla»
Un exceso de cabida no resuelto es una bomba de relojería en una herencia o venta. En Red IBERIA recomendamos realizar esta regularización aprovechando cualquier trámite notarial (como una aceptación de herencia), ya que una finca correctamente georreferenciada aumenta su valor de mercado y garantiza seguridad jurídica absoluta.
